出租率从95%暴跌至64%，净值两年跌16%，建信中关村REIT缘何踩雷？

摘要： 　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　来源：探长读财　　2021年11月，建信中关村REIT正式推出，刚发售一天就获得超过90亿元资金...

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：探长读财

　　2021年11月，建信中关村REIT正式推出，刚发售一天就获得超过90亿元资金认购，远超28.8亿元的募资资金总额。建信中关村REIT认购价为3.2元/份。2021年12月17日，建信中关村REIT（508099）正式在上交所上市，当天开盘即涨停，报收4.160元/份，比发行价上涨30%。到2022年2月14日，建信中关村REIT最高涨至5.48元，区间涨幅71.25%；此后，建信中关村REIT开始缓慢下跌，截至2023年10月23日，建信中关村REIT报收2.675元，区间跌幅51.18%；这一价格不仅比建信中关村REIT的认购价低了16.4%，也创下上市以来的最低点。

　　不到两年时间，建信中关村REIT净值波动高达122%。被视为“躺收产业园租金”、能为投资人提供稳健收益的优质标的，建信中关村REIT为何走出了类似股票暴雷的走势，到底发生了什么？

　　退租引爆出租率下滑暗雷

　　导火索源于一则重要租户的退租公告。

　　建信中关村REIT 2023年9月5日公告称，已收到了软通动力信息技术（集团）股份有限公司发送的提前退租通知书，后者租约中的21平米拟于2023年9月末到期不续租，3007平米拟于2023年9月末提前退租（原租约2024年7月末到期）。该客户总计承租面积5204㎡，占总体可租面积的4.09%。

　　9月27日，建信中关村REIT公告称，经过争取，软通动力原定退租的3007平米，已确认提前退租1192平米，剩余1815平米暂不退租。

　　除了软通动力，还有另外几家大租客也面临退租或租期不确定性的问题。其中，“讯飞系”承租面积8077平米，占总体可租面积的6.35 %。原租约2023年8月31日到期，目前已新续约至2024年2月末。

　　工商银行原承租面积8107平米，其中，3000平米区域已于2023年8 月31日到期后不续租。剩余5107平米将于2023年11月末到期，占总体可租面积的4.02%。

　　树根互联承租面积2010平米，占总体可租面积的1.58%，租约于2023年9月末到期，不再续租。

　　这意味着，工商银行8月末3000平米、软通动力9月末2200平米、树根互联9月末 2010平米，总计7210平米到期不续租。三季度后，合计将影响整体出租率5.66%。

　　实际上，从2022二、三季度开始，建信中关村REIT旗下写字楼的出租率就开始滑坡。

　　建信中关村REIT披露季报显示，2022年一季度，上述写字楼租户69家，实际出租面积12.93万平方米，出租率为96.15%。

　　2022年二季度，上述写字楼租户64家，实际出租面积10.98万平方米，出租率为89.28%。

　　2022年三季度，上述写字楼租户57家，实际出租面积8.万平方米，出租率为84.87%。

　　2022年四季度，建信中关村REIT不再披露实际租户数量和出租面积，仅披露平均出租率为81.29%。

　　2023年一季度，建信中关村REIT披露的出租率为68.47%；

　　2023年二季度，建信中关村REIT披露的出租率为67.84%；

　　2023年三季度，出租形势进一步恶化。季报显示，三季度退租客户共5家，合计10780.99平米，占总体可租面积的8.48%，分别为：北京思路创新科技有限公司于7月10日到期退租1498.98平米，中国工商银行股份有限公司于 8月31日到期退租3000平米，北京树根互联科技有限公司于9月30日到期退租2009.81平米，北京蓝玛星际科技有限公司于8月31日提前退租882.82平米，软通动力信息技术（集团）股份有限公司于9月30日提前退租 3389.38平米。

　　与此同时，新租客仅有两家，合计面积854.22平米。

　　截至2023年9月30日，建信中关村REIT披露的出租率为63.73%，再创新低。

　　净值持续跌破发行价

　　不断滑坡的出租率早已反应在建信中关村REIT的净值上。自2022年2月创下5.48元高点后，建信中关村REIT的净值就一路向北。2022年10月份末，嗅觉灵敏的投资人觉察到了出租率下滑的大趋势，开始出逃。到2023年5月初，建信中关村REIT的净值跌到了3元左右，短暂反弹后，再次下跌至6月初，这时基金净值已经跌到了2.7元左右，比发行价低16%。

　　这时，建信基金和中关村发展集团都坐不住了，开始出面发声。

　　2023年6月7日，建信中关村REIT发布“关于招租及增持意向的公告”。

　　公告称，2023年以来，本基金原始权益人的控股股东中关村发展集团和原始权益人暨运营机构中关村软件园大力开展客户推荐工作。自2023年4月22日至2023年6月6日，中关村软件园项目累计完成签署租赁意向书面积9900平方米，后续将积极推动相关意向客户签订正式租赁协议。

　　公告还表示，中关村软件园项目还储备、对接了多家产业企业客户，意向需求超4.26万平方米，均在紧密跟踪中。

　　此外，公告称，基金原始权益人的控股股东中发展集团或其相关方意向适时以二级市场买入、 集中竞价交易等方式增持基金份额。不过，相关增持需要原始权益人的控股股东或其相关方内部流程并获批后方可实施。

　　同一天，建信基金公告称，公司使用基金子公司自有资金投资建信中关村REIT。自2023年4月21日起至2023年6月6日，建信基金已通过二级市场分次买入金额约2700万元。自公告之日起至2023年末，建信基金继续增持不超过金额5000万元。

　　不过截至目前为止，中发展集团尚未批准增持。

　　R***险下任由投资人裸奔

　　***息显示，建信中关村REIT旗下投资的基础设施项目包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。标的基础设施项目均位于北京市海淀区中关村软件园内，其中互联网创新中心5号楼建筑面积8.22万平方米；协同中心4号楼建筑面积3.18万平方米；孵化加速器建筑面积为5.28万平方米。

　　根据戴德梁行出具的项目估值报告，截至2021年6月末，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼及孵化加速器估值分别为15.48亿元、7.12亿元及8.13亿元。

　　2018年-2021年上半年，各报告期的出租率分别为95%、92%、%、%和95%。

　　众所周知，商业地产REIT承租方过于集中的话就会有一定风险。建信中关村REIT同样存在这个问题。

　　截至2021年6月30日，基础设施项目总租户数共计69家，其中前十大租户合计租赁面积为7.74万平方米，占总已出租总面积的62.45%。

　　需要指出的是， 2021年11月，建信中关村REIT招募说明书曾对基金的多处写字楼未来10年的出租率给出了非常乐观的预测。

　　截至2021年6月末，建信中关村REIT披露的互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器项目的出租率分别为90%、100%、99%；说明书预测第1-2年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器项目的出租率分别为90%、100%、85%；未来3-10年，互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼以及孵化加速器项目的出租率分别为90%、98%、90%。

　　然而，两年不到，上述写字楼的出租率就从平均95%跌到了64%，建信基金对此是否有过深入的调研，是单纯相信了原始权益人提供的美好数据还是刻意隐瞒了部分风险因素？

　　2023年2月，建信基金在产品适当性风险等级评定中，给予建信中关村REIT的风险等级是R4—中高风险。

　　很多投资人可能都意识不到R4是什么概念。

　　公募基金产品按照风险由低到高顺序，依次划分为R1、R2、R3、R4、R5五个等级，对应的风险等级分别是：低风险、中低风险、中风险、中高风险、高风险。也就是说，这一基金跟很多高波动的股票基金或混合型基金风险类似，不仅不保本，甚至极有可能亏损本金。

　　但是，在很多媒体报道甚至专业报告中，诸如“中国硅谷优质资产”、“躺收中关村产业园租金”等浮夸的词语用于形容建信中关村REIT，但却偏偏不提不动产REIT真实的市场风险。甚至连证券业的大媒体也弄出“向快手、度小满收租“这样毫无专业性的标题。

　　快手、度小满都是大公司，但是背后租约的稳定性不能一概而论。

　　先看度小满，背靠百度的度小满一直租用协同中心4号楼，租赁合同2023年8月31日到期后，又续约到了2028年。度小满是百度旗下的金融科技公司，业务稳定，是个非常稳健的大租户。

　　但是快手的情况恰恰相反。截至2021年6月30日，快手公司北京达佳互联信息技术有限公司是建信中关村REIT最大租户，租赁面积2.03万平米，租赁面积占比16.4%。但是，2022年7月31日，北京达佳互联信息技术有限公司退租了！

　　探长注意到，建信中关村REIT并没有及时公告，向投资人披露这一重大信息。第一大客户退租了，基金管理人却一声不吭，探长不清楚，建信基金收取管理费的底气在哪里。

　　另外，快手退租也显示出，建信基金投研及风控团队严重失职。要知道，北京达佳互联信息技术有限公司的背后是快手。快手从2021年末出现了管理层重大变动和裁员动作。根据晚点LatePost的一篇报道，2021年末的一次高层会议上，快手做出了全公司裁员20%的决定。按快手大约3万名员工计算，裁员数量接近5000人。虽然快手当时否认这一消息，但后来的事实表明，快手确实在收缩战线，大幅裁员。

　　作为一家公募基金公司，养了一群投研人员，写报告的时候，连这些基本的***息都不检索的吗？

　　此外，建信中关村REIT对基金未来的现金流预测也出现了较大偏差。例如，基金预测2022年度营业总收入2.23亿元，实际2022年总收入1.95亿元，预测误差13%。

　　分红方面，招募说明书预测，2021年 9月30日至2021年12月31日及2022年度，预测的投资人净现金流分派率（年化）分别为4.62%及4.78%（公募基金规模按照26.121亿元测算，以实际发行规模为准）。

　　但实际上，2022年迄今，建信中关村REIT累计分红三次，2022年5月份一次，2023年5月和8月各一次。

　　2022年分红4091万元，折合年化分红率1.42%；2023年累计分红11930万元，折合年化分红率4.14%。

　　如果今年最后一个季度不分红的话，那么建信中关村REIT去年和今年的分红率远远达不到说明书预测的水平。考虑到基金净值已经比发行价还低16%，对投资人来说，即使4%的分红可能也不香了，依靠分红回本可能都要数年时间。这真是，你一心想着“躺平收租”，却没想到本金被人惦记上了。